中城观点 | 应华：股权协同，轻舟远航

进入2022年，行业变革、市场变幻，使得房地产股权投资的逻辑也发生深刻变革。中城投资作为国内领先的房地产投资管理机构、标杆探路者，有着自己的独特打法和独到布局。

8月10日，由观点地产机构主办、中国房地产业协会指导的“2022博鳌房地产论坛”的现场，中城投资董事、总裁应华先生应邀出席，与行业翘楚共聚一堂，展开了一场智慧闪烁的思想碰撞，并独家分享《股权协同，轻舟远航》，共同探讨房地产基金股权投资的未来。

中城投资董事、总裁应华  主旨演讲

圆桌对话

应华先生在圆桌对话中重点谈及三个方面：

针对房地产的特殊机会投资，他提到，中城投资坚持优选合作主体，精选城市和项目，以主动管理能力为抓手落实到项目股权投资，并凭借多年积累的资源整合优势，化解了合作房企流动性危机带来的投资风险。此外，我们还发挥私募基金对于底层资产判断的投资能力与投后主动管理能力优势，提供资产处置系列解决方案，作为房地产行业转型过渡期的一类投资策略，助力房地产行业解决当前的困境。

在判断中美周期不同步的投资机会时，他谈到，这需要先跳出单纯的房地产思维，思考全球和中国的产业变革，最后再回到不动产投资机会。我们看来，新兴产业产业链布局完善的城市群和核心城市将强者恒强，产业融合的不动产投资机会也值得重点关注。

而就REITs话题，他认为，当前私募基金可以优先选择基于REITs退出的Pre-REITs投资方式。我们关注收并购机会，并战略布局仓储物流、产业园和保租房三大类资产。同时，我们将持续关注公募REITs试点扩围，以及运作规则变化，调整优化我们的不动产投资策略。

主旨演讲

在主旨演讲中，应华先生认为房地产行业的变革与转型在于：供给侧降杠杆去产能，行业供求新平衡走向健康，地产融资转向标准化与股权融资。

房地产供给侧改革是影响本轮地产周期的核心变量，也将在中长期影响行业的竞争格局和发展模式。现场，他先分享了房地产供给侧改革的深层逻辑，并从金融视角对房地产供给侧改革进行理解。

信用与效率将重塑地产行业格局重塑。本轮周期，通过供给侧房企降杠杆去产能，供给缩量，需求减量，供给匹配需求，供求新平衡下，行业中长期走向健康可持续发展。行业经历去金融化、出清缩表的过程，信用与效率将重塑行业格局。

主旨现场

地产行业将面临“两个告别”和“三个回归”。房企发展模式的转型已成为共识，房地产行业将彻底告别唯规模论时代，也将告别自有资金极致快周转模式。而相对应的是，房企将返回朴素的产品运营逻辑，回归产品、回归本地、回归经营。

房企在降杠杆长期取向下，融资方式也将呈现新的趋势。一是，房企将依靠内生发展增厚自有资本金；二是，外部融资将以标准化融资与股权融资为主。三是，信用融资减量，股权融资需求增加；四是，注重盘活存量资产，资产证券化融资需求将明显增加。

其次，房地产供给侧改革促使地产行业变革与转型，房地产私募基金的机遇与能力：金融市场融资标准化，底层资产投资个性化，地产基金迎机遇期，锻造四大核心能力。

在他看来，我们正面临着三大发展机遇：金融市场融资标准化与底层资产投资个性化的缺口；开发市场供求新平衡竞争理性，拿地利润率回归正常化；公募REITs机制不断完善，核心资产投资退出渠道增加。

房地产私募基金必将朝着独立合规专业、回归投资本源、系统能力、头部集中四大趋势发展，并锻造“1+3”核心能力：穿越周期、长期资本、组合投资和主动管理。

房地产行业供需两侧都将迎来长期变化，房地产私募基金迎来股权投资新篇章：确定性价值投资新篇章，做深开发股权投资，做精核心资产投资，过渡期助力资产处置。

我们将坚持价值投资理念，依靠专业能力与主动管理，赚取确定性溢价，投资逻辑需要进行三个方面的升级。一是，从高波动性成长投资升级为确定性价值投资。二是，从现金流到重利润。三是，从规模到能力赚α收益为主。

结合私募基金的优势和能力，审慎判断长期投资机遇和过渡期投资机会，我们的投资策略也将升级，助力地产行业的长期模式转型与短期良性循环。

一是，聚焦高能级韧性城市，优选中高信用、高效率主体合作，做深开发股权投资。

二是，基于公募REITs规则，选择与细分领域头部企业联合投资，做精核心资产投资。

三是，关注资产处置机会，依托专业经验、资源整合、主动管理，提供系列解决方案。