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6月10日在易居克而瑞发起的第五届地新引力峰会资管论坛,中城投资董事、总裁应华以《固本培元 价值共生》为题作主旨演讲,洞悉市场变化,带来房地产基金的底层逻辑和投资策略。
中城投资董事、总裁 应 华 主旨演讲
▼以下内容根据现场演讲实录摘选——
固本培元 价值共生
2018年以来,宏观形势、金融监管、地产行业都经历了一系列显著变化和变革,2020年的新冠疫情又加剧了外部冲击,对经济活动和生活方式都产生了深远的影响。我们当下所处的阶段,需要稳住基本盘,应对短期挑战,更需要打牢根基、塑造核心能力,拥抱长期变革方向。
在这一过程中,房地产价值链中的逻辑关系也在发生深刻变化,经济、金融、地产及价值链主体多元共生,价值创造来源发生转变。
这个就是本次演讲主题的缘起——“固本培元,价值共生”。基于此,提出了变革下的房地产基金投资策略。房地产基金加资本股权投资,塑造系统能力,主动管理运营赋能,共生共赢。
房地产金融变革
一方面,大资管金融变革促使回归本源,发挥资本纽带作用。另一方面,房地产供给侧改革,资金和土地联动管理,促使房企发展模式变革。
我们认为,变革的深层逻辑,在于降依赖、防风险、稳地产、促转型。
房地产金融变革的深层逻辑,是要降低对地产抵押和土地财政的依赖,防范化解房地产金融风险,中周期稳定地产促进经济转型,实现房地产同实体经济的均衡发展。
房地产的调控逻辑也发生转变,坚持房住不炒、因城施策、稳地价稳房价稳预期的主线,长效机制完善成型,并从需求侧管理升级到供给侧改革,四级管理联动,人房地钱政策联动。
开发融资趋势,降低地价融资,增加股权和标准化融资。不动产融资趋势,增加权益资本,从信用融资到资产投资,从私人市场到公开市场。
房地产私募基金的发展趋势
演讲发言
房地产私募基金迎来四大发展趋势,独立合规、回归本源、系统能力、头部集中。系统化主动管理,将成为房地产私募基金管理人的核心能力。
构建募投管退的系统能力,长期限资金、组合投资、主动管理能力是核心。特别需要强调的是主动管理能力,依托丰富的投资运营和金融财务经验,对风控条件落实管理、成本测算、资金封闭管理、模拟清算等关键点进行高效管理;对不同合作方、不同投资方式的项目资金管理,做到分类管理、有效管理;与优质运营商战略合作,对不动产专业运营管理,提升经营价值。
房地产私募基金的投资策略
主旨演讲
坚持价值投资,以ɑ 能力收益为主、兼顾ß周期收益,不动产投资需增加ß收益权重。
中城投资重在助力合作房企降杠杆、转型发展、跨越周期;助益核心资产增值,服务产业升级、美好生活。助力提升合作伙伴的价值,实现管理人的行业价值和社会价值。
助力房企降杠杆和穿越周期,助益核心资产增值,共生共赢,升级投资策略。
一是,助力变革时期房企降杠杆与穿越周期发展,优选百强房企与区域龙头,创新产品、系统服务、合作共赢。
二是,基于产业链和人口流动,聚焦重点城市群、中心城市和都市圈,投资房企深耕的双主流项目。
三是,基于新发展格局和不动产周期,关注公募REITs运作规则,与优质运营商战略合作投资核心资产。
聚焦结构性开发投资机会,重点关注“2+9+6”结构性投资机会。
我们将重点关注长三角和大湾区2大城市群以及9个重点城市群的中心城市,重点关注6大都市圈,关注城市层面的房地产周期。
精选不动产长期结构性机会,三大方面五个维度甄选不动产投资机会。
坚持聚焦和精选策略,着眼长期结构性投资机会,从三大方面五个维度进行甄选,包括:产业趋势和消费升级维度、不动产周期和供求关系维度、流动性维度。
精选不动产长期结构性机会,还聚焦仓储物流和产业园、城市更新、区域型购物中心和写字楼五类核心资产。
房地产投资合作策略,我们将通过股权合作,助力房企降杠杆;通过战略合作,与穿越周期企业共同成长;以联合投资,与优质运营商合作投资核心资产。