中城投资应华：固本培元，价值共生

　　6月10日在易居克而瑞发起的第五届地新引力峰会资管论坛，中城投资董事、总裁应华以《固本培元 价值共生》为题作主旨演讲，洞悉市场变化，带来房地产基金的底层逻辑和投资策略。

中城投资董事、总裁  应  华    主旨演讲

▼以下内容根据现场演讲实录摘选——

固本培元 价值共生

　　2018年以来，宏观形势、金融监管、地产行业都经历了一系列显著变化和变革，2020年的新冠疫情又加剧了外部冲击，对经济活动和生活方式都产生了深远的影响。我们当下所处的阶段，需要稳住基本盘，应对短期挑战，更需要打牢根基、塑造核心能力，拥抱长期变革方向。

　　在这一过程中，房地产价值链中的逻辑关系也在发生深刻变化，经济、金融、地产及价值链主体多元共生，价值创造来源发生转变。

　　这个就是本次演讲主题的缘起——“固本培元，价值共生”。基于此，提出了变革下的房地产基金投资策略。房地产基金加资本股权投资，塑造系统能力，主动管理运营赋能，共生共赢。

房地产金融变革

　　一方面，大资管金融变革促使回归本源，发挥资本纽带作用。另一方面，房地产供给侧改革，资金和土地联动管理，促使房企发展模式变革。

　　我们认为，变革的深层逻辑，在于降依赖、防风险、稳地产、促转型。

　　房地产金融变革的深层逻辑，是要降低对地产抵押和土地财政的依赖，防范化解房地产金融风险，中周期稳定地产促进经济转型，实现房地产同实体经济的均衡发展。

　　房地产的调控逻辑也发生转变，坚持房住不炒、因城施策、稳地价稳房价稳预期的主线，长效机制完善成型，并从需求侧管理升级到供给侧改革，四级管理联动，人房地钱政策联动。

　　开发融资趋势，降低地价融资，增加股权和标准化融资。不动产融资趋势，增加权益资本，从信用融资到资产投资，从私人市场到公开市场。

房地产私募基金的发展趋势

演讲发言

　　房地产私募基金迎来四大发展趋势，独立合规、回归本源、系统能力、头部集中。系统化主动管理，将成为房地产私募基金管理人的核心能力。

　　构建募投管退的系统能力，长期限资金、组合投资、主动管理能力是核心。特别需要强调的是主动管理能力，依托丰富的投资运营和金融财务经验，对风控条件落实管理、成本测算、资金封闭管理、模拟清算等关键点进行高效管理；对不同合作方、不同投资方式的项目资金管理，做到分类管理、有效管理；与优质运营商战略合作，对不动产专业运营管理，提升经营价值。

房地产私募基金的投资策略

主旨演讲

　　坚持价值投资，以ɑ 能力收益为主、兼顾ß周期收益，不动产投资需增加ß收益权重。

　　中城投资重在助力合作房企降杠杆、转型发展、跨越周期；助益核心资产增值，服务产业升级、美好生活。助力提升合作伙伴的价值，实现管理人的行业价值和社会价值。

　　助力房企降杠杆和穿越周期，助益核心资产增值，共生共赢，升级投资策略。

　　一是，助力变革时期房企降杠杆与穿越周期发展，优选百强房企与区域龙头，创新产品、系统服务、合作共赢。

　　二是，基于产业链和人口流动，聚焦重点城市群、中心城市和都市圈，投资房企深耕的双主流项目。

　　三是，基于新发展格局和不动产周期，关注公募REITs运作规则，与优质运营商战略合作投资核心资产。

　　聚焦结构性开发投资机会，重点关注“2+9+6”结构性投资机会。

　　我们将重点关注长三角和大湾区2大城市群以及9个重点城市群的中心城市，重点关注6大都市圈，关注城市层面的房地产周期。

　　精选不动产长期结构性机会，三大方面五个维度甄选不动产投资机会。

　　坚持聚焦和精选策略，着眼长期结构性投资机会，从三大方面五个维度进行甄选，包括：产业趋势和消费升级维度、不动产周期和供求关系维度、流动性维度。

　　精选不动产长期结构性机会，还聚焦仓储物流和产业园、城市更新、区域型购物中心和写字楼五类核心资产。

　　房地产投资合作策略，我们将通过股权合作，助力房企降杠杆；通过战略合作，与穿越周期企业共同成长；以联合投资，与优质运营商合作投资核心资产。