中城投资应华：穿越周期的“力量”

　　2020年，中城投资实现重要突破——战略升级、3.0产品行业创新、累计投资规模突破1600亿元。

　　跨入2021，房地产金融变革的深层逻辑是什么？中城投资又依靠什么坚韧发展，助力房地产行业升级转型？

　　3月23日在观点地产机构主办的“2021观点年度论坛”，中城投资董事、总裁应华以其对行业的深度理解和分析，带来房地产基金发展的底层逻辑主旨演讲——《穿越周期的力量》，娓娓道来变革下的房地产基金投资策略，并受邀出席主题研讨会。

中城投资董事、总裁  应  华

▼以下内容根据现场演讲实录摘选——

房地产金融变革的深层逻辑

　　近年来，房地产金融变革持续深化，行业深刻变革的下半场已拉开序幕。

　　透过“资管新规”和“私募新规”看金融监管改革，加强主体监管，强化基金管理人独立性，让行业真正回归私募和投资本源。在房地产供给侧改革的框架下，强化资金和土地联动管理，促使房企发展模式变革，股权融资需求增加。

　　变革的深层逻辑，在于降低对地产抵押和土地财政的依赖，出清房地产金融风险，中周期稳定地产促进经济转型。房地产的调控方式也发生转变，需求侧长期坚持“房住不炒”，供给侧进一步促进三稳。长效机制及时精准，转向解决大城市住房突出问题，从土地、新房、二手房、资金、保障五大维度因城施策、联动管理。

　　直接融资、股权融资大时代到来，行业变革促使房企需要转变融资方式和发展模式，更多依靠内生发展，提升销售回款能力。融资方面，房地产金融审慎管理制度出台后，抵押类有息负债融资长期趋降，信用债融资和股权融资比重将稳步增加。

房地产私募基金的发展趋势

活动现场

　　房地产私募基金迎来四大发展趋势，独立合规、回归本源、系统能力、头部集中。系统化主动管理，将成为房地产私募基金管理人的核心能力。

　　构建募投管退全闭环能力，长期限资金、组合投资、主动管理能力是核心。特别需要强调的是主动管理能力，优秀的基金管理人能做到六维全周期主动管理，包括制度管理、资金管理、成本管理、开发进度管理、销售计划管理、退出管理。依托丰富的投资开发和金融财务经验，头部管理人开展全周期的主动管理，对风控条件落实管理、成本测算、资金封闭管理、模拟清算等关键点进行高效管理，对不同合作方、不同投资方式的项目资金管理，做到分类管理、有效管理，关键是管得住。

房地产私募基金的投资策略

中城投资董事、总裁  应  华

　　投资理念，坚持价值投资，以ɑ能力收益为主、兼顾ß周期收益

　　中城投资重在助力房企降杠杆、转型发展、跨越周期；助益核心资产增值，服务产业升级、美好生活。助力提升合作伙伴的价值，实现管理人的行业价值和社会价值。

　　价值投资的逻辑，需要三个环节来实现，即发现价值-提升价值-实现价值

　　首先，通过专业的投资研究和投资能力，优选开发商、城市和项目，发现价值，组合投资；其次，进行投资+运营赋能，开发基金的投后主动管理，在成本、关键节点的把控和建议，助益项目获取更高收益和现金流安全性，通过产业链运营商的投资，提升不动产投资的经营价值；再者，通过多种市场化方式退出，包括销售去化退出、股权转让、资产证券化等，锁定收益，价值变现。

　　助力房企降杠杆和穿越周期，升级投资策略

　　一是，助力变革时期房企降杠杆与穿越周期发展，优选百强房企与区域龙头，针对房企降杠杆和穿越周期的需求和能力，采取两大类具体合作策略，创新产品、系统服务、合作共赢。

　　二是，基于产业链和人口流动，聚焦重点城市群、中心城市和都市圈，投资房企深耕的双主流项目，即房企的主流产品和投资区域的市场主流产品。

　　三是，基于新发展格局和不动产周期，关注公募REITs运作规则，与优质运营商战略合作投资核心资产。

　　聚焦结构性机会，重点关注“2+9+6”结构性投资机会

　　城市化进入新阶段，人口流向长三角、大湾区和重点城市群中心城市，而城市层面的市场周期分化。我们将重点关注长三角和大湾区2大城市群，长三角可以适度下沉；京津冀、成渝、长江中游、山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中、北部湾、滇中等9个城市群的中心城市；以及北上广深宁杭6大都市圈，关注城市层面的房地产周期，投资可以领先，但不可超前。

　　穿越周期的合作策略

　　我们将通过股权合作，助力房企降杠杆；通过战略合作，与穿越周期企业共同成长；以联合投资，与优质运营商合作投资核心资产。