中城投资王珊：私募股权投资逻辑及策略

　　9月18日，由中国房地产业协会指导、《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛，特邀中城投资副总裁王珊女士带来主题分享《金融新规下的房地产股权投资机会》。她以专业洞见结合近二十年实战经验，娓娓道来房地产私募基金投资新逻辑，共话未来。

中城投资副总裁  王  珊

主旨演讲

▼ 以下内容根据现场演讲实录摘选，与您分享——

金融新规下的新常态

　　中国经历了改革开放后四十年波澜壮阔的经济高速发展，98年房改后二十多年的房地产快速长足发展，近年来，无论是宏观经济、金融监管，还是房地产市场都在进入新的发展阶段，进入了新常态。

宏观经济新常态

　　2018年经济增速换挡，从高速增长转向平稳增长。叠加中美摩擦常态化、新冠疫情全球爆发，中国短期宏观经济下行压力加大。而放眼全球，2020年中国或将是全球主要经济体GDP增速中唯一正数的国家。在此大背景下，中国未来将形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。经济处于新旧动能转换，融资方式转变。货币政策总量适度、精准导向。作为专业房地产投资管理机构，在经济新常态下将以谨慎的态度、长效机制策略来看待投资机会。

金融监管新常态

　　随着资管新规及配套细则的陆续出台、金融统一监管，风险逐渐暴露、出清和化解。本次 “345”融资新规，将促使房企转变融资方式，未来股权投资融资比例会进一步上升。从数据上看，2017-2020年上半年64家销售额百强上市房企的有息负债同比增速中位数分别为38.7%、29.4%、16.0%、11.9%，而融资新规根据三道红线四档管理规则限制有息负债增速，64家百强上市房企的有息负债增速上限平均值为8%，这就意味着2020年将有约3500亿元的股权投资机会。私募基金监管新规对于管理人的独立性进行了规范和强化，将促使基金管理人特别是私募股权投资管理人回归私募属性和投资本源。未来，在房地产金融风险逐渐出清、行业平稳规范的态势下，将会有更多的房地产股权投资机会。

房地产新常态

　　政策方面，房住不炒、因城施策，稳地价、稳房价、稳预期成为新常态。我国房地产市场进入规模见顶的高位平台期，窄幅波动。杠杆效率下降，融资新规限制负债增速，行业高负债高杠杆模式面临加速转变，竞争格局相对固定，未来行业不会出现“黑马”，只会出现“千里马”。短期内，多数房企面临降负债的缩表压力，融资方式将转变。

房地产私募基金发展新趋势

　　监管常态化、房地产私募基金回归投资本源，房地产行业短周期拉长，因城施策下各地发展阶段和城市周期差异明显，房地产私募股权基金将向股权投资、长期投资和组合投资发展。

　　房地产私募基金股权投资需构建募投管退的综合能力，长期限资金、投资能力、投后管理能力成为管理人竞争力的关键因素，而主动管理能力是核心能力。

　　房地产私募行业向头部集中，专业、合规的管理人将胜出。头部机构将以突出的专业性、规范性以及资源渠道的优势带动，在我国房地产金融的展业中发挥更重要的角色。

房地产私募股权投资基金的优势及投资策略

　　18年来，中城投资深谙房地产金融趋势，专注于房地产产业链投资，坚守主业、坚持主航道，主动管理、以投资和运营赋能，依托投资能力、产品能力与创新优势，能够为高净值客户、代销机构、产业投资人、险资等机构投资人提供相应的房地产基金产品以及合作机会，满足不同类型投资及配置需求。多年来组合基金占比高达90%，目前主推的2.0和3.0组合基金，根据既定的投资策略及单一项目集中度要求，选取不同区域的项目组合投资，多层次分散市场风险，并且依靠专业的投资能力和主动管理能力，为投资人创造投资。

　　同时，还能解决开发商多维诉求。股权投资有助于降低杠杆，助力优化企业报表；主动管理，共同管控项目，助力项目管理优化；整合资源，助力TOP企业并购拓展，增强资产处置能力。

　　中城投资秉承“助力建设美好城市”的使命，通过“发现价值、提升价值、实现价值”来实现价值投资。

　　优选TOP50房企与区域龙头，创新产品、组合投资，合作共赢。我们优选TOP50房企进行合作，同时兼顾潜力区域的有深耕优势的区域龙头企业的合作机会。以2.0和3.0基金产品为主，组合投资，创新产品设计，实现合作共赢。

　　聚焦重点城市群、中心城市、都市圈，聚焦“双主流”项目。我们将聚焦重点城市群，特别是长三角和大湾区，以及中心城市和都市圈。聚焦“双主流”项目，即投资项目必须符合所在城市的主流产品，并且为房企擅长的主流产品，以保证有效需求和去化。

　　选择土地成本优势型、产品性价比高能型、经营性现金奶牛型投资。投资项目选择上，以现金流要求为前提，寻找价值投资机会。开发基金项目的土地成本需要有足够优势，有足够的安全垫；项目需要有高性价比优势，以保证有效需求充足和快速去化。不动产基金投资项目，需要有充足的经营性现金流，提供期间预分配，并通过投资和运营赋能，提升有现金流的盈利水平。

　　在投资择选标准上，合作房企，要求财务稳健和综合能力突出。建立负面清单，寻找适合股权投资合作的企业，通过同股同权及股权投资其他约定方式合作，关注房企三类关键核心指标。城市选择，重视基本面，有真实需求，并且市场健康。聚焦重点城市群、中心城市、都市圈，选择人和钱流入的城市，自住和改善真实需求旺盛。构建“两大类七个维度”选择标准，对城市进行判断。项目选择，需要满足双主流和现金流要求。项目需要符合双主流项目，是城市和所在区域的适销定位产品，并且是企业主流打造优势产品。此外，项目地货比须有足够优势，静态盈利指标销净率，动态指标去化率、IRR需要满足最低标准。