审视存量时代，布局商用不动产

3月9日，由易居企业集团主办的“掘金存量时代——中国存量资产管理高峰论坛暨易楼产品发布会”在上海举行，中城投资执行副总裁王珊应邀出席，并从取势、明道、优术三个方面分享了中城投资对于商用不动产的投资之道。

取势

王珊开篇即阐述了她对商用不动产市场洞察，她认为，首先政策导向上，去年11月出台的资管新规（征求意见稿），金融去杠杆，就是监管机构向市场释放出的鼓励直接投资、权益型投资及真实投资的强烈信号。

其次，随着存量时代的到来，城市更新下，存量资产的投资机会以及专业存量投资运营商都在不断崛起，这为专业机构投资和持有这些不动产提供了有力的支撑。

再次，在消费升级的背景下，我们看到细分领域的需求也在爆发，包括长租公寓、联合办公、社区零售、城市精品酒店、物流地产等。

最后，随着行业整合，强者恒强的趋势不断显现。这不仅反映在开发商身上，也映射到投资机构，例如在不动产收购、投资及运营的新领域里，同样呈现出行业集中度提升的趋势。

另外，在资本市场方面，不动产领域证券化的加速，为商用不动产的流通和退出拓宽了资本市场渠道。据数据显示，2017年下半年资产证券化规模已接近2015年和2016年全年规模总和，资产证券化发行和审批的速度快速优化，给投资持有型物业或持有型商用物业提供了良好的融资路径和流动性。

明道

对大势有明确的判断后，王珊表示，中城投资将重点关注办公楼和长租公寓两大赛道。原因在于，一方面，中城投资总部设在上海，所以对整个上海的大宗物业市场会给予更多的关注。从历史数据看，在全国的大宗交易中，上海也占据了半壁江山，活跃程度远超北京和深圳。而且，从交易类型看，在上海的大宗交易中，办公楼占据了70%左右的比重。另一方面，除了租购并举的国家战略举措外，就市场本身需求而言，从政府调整供给侧短板的角度出发，长租公寓的市场机会巨大。

聚焦投资策略上，王珊表示，在办公楼投资领域，中城投资会侧重增值型或机会型投资。增值型的特点在于，其回报率在6-12%之间，所涉及的物业比较新，且所处区域在未来有快速成长潜力，但目前尚未成熟，或者地段虽已成熟，但运营状况不佳，定位不准确。而机会型的特点则是年化回报更高，但改造程度更大。

关于另一赛道——长租公寓，中城投资选择的目标是战略性城市中交通便利且适合资产证券化的物业。由于主流资金方看重物业所有权，市场已逐渐从轻资产的二房东模式转变为轻重并重模式。因此，中城投资也将采取PE+资产策略联动的方式操作。

优术

关于中城投资在上述两个赛道上如何驰骋，王珊也作了简要介绍。办公楼方面，公司将通过发行1.0版专项项目基金、2.0版定向产办基金和3.0版标准组合基金进行投资。针对长租公寓，则根据开发期、培育期、成熟期三阶段的不同特点，推出相应三个版本的Pre-REITs基金。1.0版的特点在于优选一家战略合作方，覆盖其未来两三年的资金需求，采取共同权益出资、风险共担的方式，以便在运营能力方面形成良好合力。2.0版则是相对大规模的长租公寓基金，选择不同运营管理方做单个资产项目的管理。3.0版则为公募REITs。

在商用不动产投资方面，中城投资不仅有体系化的投资理念与策略，业务实践方面也不断开花结果，并取得了良好的成绩。

本届高峰论坛还发布了“2017年度中国十佳地产基金投资机构”榜单，中城投资凭借在业内的专业表现、优秀业绩及前瞻视野荣膺榜首。